Es betreuen Sie in Fragen des Wohnraum- und Gewerbemietrechts sowie bei Fragen zum Wohnungseigentumsrecht:
Andreas Ehlen, Rechtsanwalt
Jan Dennerlein, Rechtsanwalt, Mediator und Notar
In allen Fragen des Gewerbe- und Wohnraummietrechts sowie des Wohnungseigentumsrechts (WEG) vertreten wir vornehmlich Vermieter und Verwaltungen sowie Eigentümer aber auch Mieter. Der Schwerpunkt unserer Tätigkeit liegt hier bei der Betreuung von Hausverwaltungen, Eigentümern und Gewerbemietern.
Dieses umfasst alle Fragestellungen der Erstellung und Prüfung von Betriebskostenabrechnungen, Probleme bei geplanter oder durchgeführter Mieterhöhungsverlangen und Modernisierungsmaßnahmen. Auch bei einer geplanten oder erfolgten Kündigung des Mietvertrages beraten wir Sie gerne und setzen diese gegebenenfalls gerichtlich durch. Auch bei der weiteren Abwicklung des Mietverhältnisses, hier insbesondere hinsichtlich eventuell durchzuführender Schönheitsreparaturen und der Kautionsabrechnung, begleiten wir Sie und setzen Ihre Forderungen durch. Selbstverständlich gehört auch die umfassende Beratung zur weiteren Entwicklung Ihres Immobilienportfolios zum Schwerpunkt unserer Tätigkeit.
Betriebskostenabrechnung
Immer wieder kommt es zwischen Mieter und Vermieter zu Unstimmigkeiten wegen der jährlichen Betriebskostenabrechnungen. Hierbei ist zu beachten, dass nicht nur der Vermieter für Abrechnungen einer Frist von einem Jahr zur Abrechnung unterliegen, sondern dass auch die Mieter nur innerhalb der gesetzlichen Fristen Einwendungen gegen die Abrechnung geltend machen können. Hierbei besteht das Recht aber auch die Pflicht des Mieters, die Belege beim Vermieter einzusehen. Pauschale Einwendungen können unbeachtlich sein.
Mieterhöhung
Grundlage der Mieterhöhung bei Wohnraummietverhältnissen ist grundsätzlich in Berlin der Berliner Mietspiegel. Nur in Einzelfällen kann es hier auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ankommen. Bei der Nutzung des Berliner Mietspiegels ist neben der Einordnung der Baualtersklasse und der Größe auch die jeweilige Ausstattung der Wohnung bei den jeweiligen Sondermerkmalen und im Rahmen der Spanneneinordnung gemäß der Orientierungshilfe zum Mietspiegel zu berücksichtigen. Gerne beraten wir Sie sowohl bei der Erstellung von Mieterhöhungsverlangen wie auch bei der Abwehr einer Mieterhöhung.
Auch die Erhöhung von Betriebskosten kann zu einer Mieterhöhung führen. Dieses bedarf jedoch einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Gleiches gilt für Heizkostenvorschüsse, die ebenfalls aufgrund ordnungsgemäßer Heizkostenabrechnung erhöht werden können.
Kündigung
Sowohl für Mieter als auch für Vermieter stellt sich oftmals die Frage, ob und wie das Mietverhältnis beendet werden kann. Für Vermieter gilt bei neueren Mietverträgen grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Etwas anders kann sich jedoch ergeben, wenn in älteren Mietverträgen abweichende Regelungen vereinbart sind.
Vermieter haben grundsätzlich nur schwer die Möglichkeit, ohne triftigen Grund das Mietverhältnis zu beenden. Kündigungen sind neben dem Zahlungsverzug in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten jedoch auch in anderen Konstellationen denkbar. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass grundsätzlich dann, wenn eine fristlose Kündigung auf eine anderweitige Verfehlung des Mieters gestützt werden soll, der Mieter grundsätzlich zuvor abgemahnt werden muss. Denkbar sind auch Kündigungen wegen der Durchsetzung eines Eigenbedarfs. Hierbei ist jedoch der jeweilige Einzelfall zu prüfen. Gleiches gilt bei der Durchsetzung einer Kündigung wegen der Erschwerung oder des Fehlens der wirtschaftlichen Verwertbarkeit der Wohnung während des Mietverhältnisses.
Schönheitsreparaturen
Gerade dieses Problem stellt sich häufig bei der Abwicklung von Mietverhältnissen. Die Frage, ob die Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchgeführt worden sind, kann üblicherweise nur ein Sachverständiger klären. Hierbei besteht insbesondere bei der Farbwahl ein gewisser Ermessensspielraum, wobei jedenfalls neutrale Farben zu wählen sind. Oftmals lohnt sich jedoch schon die Überprüfung, ob die Vereinbarung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter überhaupt wirksam ist. Die Vereinbarung erfolgt oftmals formularmäßig im Rahmen von Standardmietverträgen. Eine Vielzahl derartiger Klauseln sind zwischenzeitlich vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt worden. Dies gilt insbesondere für die nach der Rechtsprechung des BGH unwirksamen sogenannten „starren Fristenpläne“.